新築建売の損しない買い方
2022年10月30日
いつもご覧いただきありがとうございます。店主でございます。
さて、今回動画にもしてみましたが、「損しない家の探し方」とでも言いますか、なかなか分かってもらえない仕組みの話を書いてみたいと思います。
長いので、時間のある時にご覧ください。
皆さんが家を買おうかなと思って探す際に、必ずと言っていいほど使うものがあるはずです。
そう、インターネットですね。
そのインターネットで更に使うのがSUUMOやアットホーム、ホームズやヤフー不動産などのポータルサイトです。
まあ中古車を探すときのカーセンサーやグーネット的なものとお考えいただくとわかりやすいでしょうか。
これは便利なので、皆さん使われてまして、岩手の場合、更に売買で考えますと「SUUMO一強」というような状況かと思います。
ちなみに皆さんご存知かどうかはわかりませんが、いわゆるポータルサイトは「広告の集合体」です。
掲載する不動産会社が掲載料を支払って、物件を掲載しています。
「一枠いくら」の場合もあれば、「一定の物件数まではいくら」というような料金体系になっています。
飯田グループホールディングスに代表される新築建売ビルダーの物件は、売主会社が直接の営業活動はしないので不動産会社が仲介で販売するという手法が特徴です。
その為に「同じ物件がズラリと並ぶ」という現象が発生するわけです。
カーセンサーではありえない現象ですね。
というわけで、掲載物件数が多くても、物件の実数はその何分の1というのが現状です。
ここがまず一つのポイントです。
各不動産会社はお客様からの反響が欲しい（うちもそうです）
となると、「いかに上位表示されるか」という点に注力します。これはもう広告の世界ですから「お金次第」という事になります。
特にどことは言いませんが、一枠10万を少し切るような設定が最も上位表示されるというサイトもありまして、ここに枠をたくさん買っている業者もあります。
つまり月に数百万円、何なら４～５00万円かけている業者も中にはあります。
お客様目線で行くと、サイトを見て、同じ物件が並んでいるという事を知らなければ、最初の方に出てきたところに問い合わせをするでしょう。多分私も素人であればそうすると思いますし、まさか同じ物件を様々な会社で扱っていて、会社によって対応が違うとは思わないと思います。
ここが最大のポイントです。
まあ、例え話をすると、ある会社は広告費に膨大なお金をかけています。年間にすると軽く5000万を超える広告費になります。
ところが成約の報酬である仲介手数料は物件価格で決まっていますので、広告費をペイするためには数多く契約を取らないといけません。
数多く契約を取るためには人も雇わないといけませんから人件費などの経費もかかりますので更にたくさん契約を取らないといけません。
社員はきついノルマを課せられ、せっかくお金をかけて反響があったお客様を逃したくない為に強引な営業をする事もあるでしょう。
またエリアは幅広く扱わないと物件数が足りませんので地の利のないエリアも扱います。値引きをすれば手数料もダウンしますから、出来れば値引きはしたくありません。また、せっかくもらった仲介料からサービスするとしても大したことは出来ませんし、そもそも利益を削る事はやりたくありません。
ちなみに弊社は一時期競合対策の為にエリアを絞って高い枠を買っていましたが、スッパリやめました。
マックスの広告費は年間900万を超えるくらいでしたが、今後は状況が厳しくなると判断したので、大幅に削減しました。
取扱いエリアも以前から絞って地域密着型の営業スタイルを貫いていますし、従業員を増やすこともしていませんので、経費はそれほど必要ありません。その分お客様に還元する形で当初から独自の成約特典を付けています（大人の事情でここには書けませんが、おそらく一番お得な条件で提供できています）
また、仲介手数料が安くなろうと、お客様側のメリットが大事だ考えていますので、価格交渉も最大限おこなっています（売主様と良好な関係を築ける範囲で最大限の交渉をしています）
更に言えば、お客様が不安に思うであろう税金関係や諸々の手続きもフルサポートしておりますし、何かあればすぐ対応できるようにしています。これらのサービスを高いクオリティで出来るように「地域を限定して」「すぐ駆け付けられる範囲」の物件しか取り扱っておりません。
しかし、ポータルサイトにお金をそれほどかけていないので、うちが掲載している物件が出てくるのはずっと下です。
どうでしょうか？
「ポータルサイトで上位表示される」事と「良い買い物ができる会社か」という事はイコールではありません。
ですからポータルサイトはじっくり見てほしいのです。
これが安い買い物であればどうでもいい話ですが、家は数千万の買い物です。
是非皆さんに知って欲しいと常々思っています。
