住宅購入成功法Vol2
2021年01月01日
【住宅購入成功について店主独自の考えをお伝えします。長いので分割して掲載します】#02
家を購入するために乗り越えるべき障壁は何でしょう？
やはりお金の問題？それとも親の反対？それとも決断力？
実はこれ、全てが該当します。それでは一つ一つ解説していきましょう。
☆ お金の問題
概ねほとんどの方が住宅ローンをご利用になるケースが多いのですが、住宅ローンを借りる事が出来る出来ないは大きな分岐点になる問題です。
基本的に銀行ローンは以下のような条件に該当しなければ貸してくれません。
① 成人している
② 勤続１年以上の正社員である
③ 健康上の問題がない
④ 過去に延滞などの問題がない
どれにも該当しなければ、細かい点はいろいろありますが、概ねあなたの所得に応じた金額を融資してくれます。
一番は「事前審査」をするのが一番確実ですが、そこは必要となる金額など細かい計算が必要ですし、書類も諸々必要ですので、プロの私にお任せいただいた方が確実かと思います。
では、上記の項目に該当する点がある場合は借入できないのでしょうか？
未成年や延滞などの事故などがある場合を除き、銀行以外の借り入れ方法があります。
☆ 勤続１年未満や非正規雇用の方はフラット35に望みをかけましょう
昔で言うところの住宅金融公庫、今は住宅金融支援機構となっていますが、そこが融資している「フラット35」は正社員でなくても、勤続１年未満でも、あるいは健康上の理由で保険加入できない方でも融資可能です。
金利は一般的な銀行ローンよりは高くなりますが、多くの銀行ローンが変動金利をベースにしている事を考えると、フラット35は全期間固定金利ですので、その事を考えれば、むしろ金利は安いです。しかも物件によっては当初１０年間の金利が優遇されるので、さらにお得になります。
ちなみに一般的な銀行ローンでも全期間固定金利の商品はありますが、金利はフラットより高いものになっています。
☆ 気が付かないと損をする金利や返済年数の話
よくチラシやインターネットサイトを見ると「月々○○○○円！」と思わず飛びつきたくなる金額を目にする事があると思います。
実はこれ、ちゃんと見ないと何とも言えないからくりがある事をご存知でしょうか？
業者側からしてみれば、いくらでも安く見せたいので、安く見えるような計算をしているのです。例えば返済年数ですが、大体35年が最長の返済年数ですが、金融機関によっては40年というところもあります。
当然、返済年数は長ければ長いほど、毎月の支払額は安く見えますので（支払総額は金利負担があるので当然高くなります）40年で計算して見せている業者も多いのです。
ちなみに返済年数は、完済時年齢から逆算して算出しますが、完済時年齢は短いところで76歳、長いところで82歳です。
今仮にあなたが36歳だとすると、計算方法は現在の年齢に1を足して、76歳から引くというような計算ですが、36+1＝37、76-37＝39 という事で、40年は組めないという事になります。（最長でも39年）
これが返済年数のマジックです。
次に金利です。住宅ローンの金利は、大きく分けて「固定金利」と「変動金利」の2つです。
細かいことを言えば、変動金利ベースで一定期間固定金利の「固定期間選択型」というものもあります。
文字通り固定金利は金利がずっと変わらないので安心ですが、金利は高めの設定になっています。（2020年12月時点で1.6～1.7％程度）
逆に変動金利はその都度変わるので、返済額が変動するリスクがありますが、2020年12月時点では低いものだと0.5％程度と固定金利に比べかなり低金利になっています。安く見せるためには、これを使います。
例えば、2200万円を借りるとすると、10年固定1.1％、返済年数35年では月々の返済額は63,133円となりますが、同じ金額で40年返済、変動金利0.52％を使って計算すると、月々50,775円となります。
全く違いますよねえ～
これが金利と返済年数の合わせ技のマジックです。
支払いは安い方が良いに決まっていますが、私はあえて高い方の10年固定の金利で計算するようにしています。
なぜなら、今はかつてないほどの低金利となっていますから、金利が下がる確率より、上がる確率の方が高いと考えているからです。
また、金利の選択はお客様次第と考えておりますが、最初に安心感はあるけれど支払額が高い方の条件を提示してご検討いただき、お客様が多少のリスクを取っても安い方が良いとなれば、それはそれで全く問題ないと思いますが、その逆だと、「安いと思ったから買おうと思ったのに・・・」というような不満が必ず出ると考えているからです。
業者としては返済額が高く見えてしまう方法は他の業者との競争が激しいチラシやインターネットサイトにおいてかなり不利なのですが、あえて不利な方法を取っているのは、私なりのお客様に対する誠意でもあるのです。
ですから「お！この返済額安いな！」と思ったら、小さい字で書いてある計算根拠の金利と返済年数を確認するのが大切です。
大体安い変動金利で返済年数も40年で計算している「金利と返済年数の合わせ技マジック」を使っていることが多いです。
お客様を騙すようなマジックは使わない。
これがホームライフサポートのポリシーです。
vol3に続く
